«оренда земельних ділянок»



Скачати 151.44 Kb.
Дата конвертації27.01.2017
Розмір151.44 Kb.



МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

ГОЛОВНЕ УПРАВЛІННЯ ЮСТИЦІЇ У ХМЕЛЬНИЦЬКІЙ ОБЛАСТІ

ЯРМОЛИНЕЦЬКЕ РАЙОННЕ УПРАВЛІННЯ ЮСТИЦІЇ


МЕТОДИЧНИЙ МАТЕРІАЛ

НА ТЕМУ:

«ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК»

Підготовлено провідним

спеціалістом районного

управління юстиції

Схвалено на оперативній

нараді Ярмолинецького

районного управління

юстиції


«__»________2015р.

Смт. Ярмолинці


2015

ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

Відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв'язку із передачею її у користування та володіння врегульовані Законом України від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон).

Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України від 10.04.1992 № 2269-ХІІ «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до вимог Закону, відносини пов’язані з орендою земельних ділянок здійснюються на договірних засадах. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону, ч. 5 ст. 6 Закону.



Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності, ст. 3 Закону.

Орендодавцями земельних ділянок згідно ст. 4 Закону:

  1. які перебувають у власності громадян та юридичних осіб є громадяни та юридичні особи, або уповноважені ними особи;

  2. що перебувають у комунальній власності є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом;

  3. що перебувають у спільній власності територіальних громад є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

  4. що перебувають у державній власності є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

Згідно ст. 5 Закону, орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і
користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські
державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим
та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених
законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради,


Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень,
визначених законом;
в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без
громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та
організації, а також іноземні держави.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в

порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом

України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою – не більше 5 років та довгостроковою – не більше 50 років.

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.



Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.
Нормами ст. 6 Закону встановлено, що у разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону.

Орендар, який відповідно до закону може мати у власності


орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у
власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він
сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на
аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є
найбільшою із запропонованих учасниками аукціону, ст. 9 Закону.

У разі дострокового припинення договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки (крім дострокового припинення договору оренди у зв'язку з невиконанням орендарем своїх обов'язків), право оренди якої набуто за результатами аукціону, орендодавець відшкодовує орендарю витрати на його набуття у строки, визначені умовами договору та законом, і збитки, які понесе орендар внаслідок дострокового припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди.

Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України, не підлягають передачі в оренду земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів.

Перехід права власності на оренду земельної ділянки

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи - орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону.



У разі засудження фізичної особи - орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.



Суборенда земельних ділянок

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації ст.. 210 Цивільного кодексу України, договір суборенди є вчиненим з моменту його реєстрації. За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Передача в суборенду земельних ділянок забороняється у разі розташування на них цілісних майнових комплексів підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.



Законом встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, ст. 1 Закону.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства ст. 13 Закону.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Згідно ст.15 Закону, Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону, а також порушення вимог статей 4-6, 11,


17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи,

спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається

угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання передачі. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років, ст. 19 Закону.



Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою ст. 21. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах, ст. 22 Закону.

Права та обов’язки орендодавця передбачено ст. 24 Закону.

Орендодавець має право - вимагати від орендаря: використання земельної

ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання

екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів,

додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму

водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони,

санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та

територій, які особливо охороняються; своєчасне внесення орендної плати.

Орендодавець зобов’язаний - передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Права та обов’язки орендаря передбачено ст. 25 Закону.

Орендар земельної ділянки має право - самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов’язаний - приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

У разі якщо договором оренди земельної ділянки передбачено


використання нерухомого майна, що розташоване на земельній
ділянці, пов'язані з цим витрати покладаються на орендаря, якщо
інше не передбачено договором оренди, ст. 26 Закону.

Орендареві забезпечується захист його права на орендовану


земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну
ділянку відповідно до закону, ст. 27.

Відповідно до ст. 28 Закону, орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі.

Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.

У разі дій орендаря, не передбачених договором оренди, що призвели до зміни стану земельної ділянки, витрати на їх здійснення орендодавцем не відшкодовуються.

У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

Зміна умов договору оренди землі
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку, ст. 30 Закону.

Припинення договору оренди землі передбачено ст. 31 Закону.

Договір оренди землі припиняється в разі:



  1. закінчення строку, на який його було укладено;

  2. викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

  3. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

  4. смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

  5. ліквідації юридичної особи - орендаря;

  6. відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

  7. набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

  8. припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства);

  9. в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін, а також на вимогу однієї із сторін достроково за рішенням суду, в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно ст. 32 У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях


сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях
несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.



Поновлення договору оренди землі.

Нормами ст. 33 Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.



Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.



Поділіться з Вашими друзьями:


База даних захищена авторським правом ©divovo.in.ua 2017
звернутися до адміністрації

войти | регистрация
    Головна сторінка


загрузить материал