Методичні рекомендації на тему : „ Правове регулювання договору оренди земельної ділянки„



Скачати 345.41 Kb.
Дата конвертації27.01.2017
Розмір345.41 Kb.
ТипМетодичні рекомендації


фемида

Міністерство юстиції України

Головне управління юстиції у Хмельницькій області


Методичні рекомендації на тему :
Правове регулювання договору оренди земельної ділянки„

Розроблені відділом правової роботи та представництва інтересів держави в судах
Схвалені рішенням колегії

Головного управління юстиції у Хмельницькій області

Хмельницький

2013 рік



  1. Загальні положення

Регулювання відносин, пов’язаних з орендою землі, здійснюється Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі”, іншими нормативно-правовими актами, а також договором оренди землі.

Так, відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі – Закон) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 93 Земельного кодексу України (далі ЗК України), право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Стаття 792 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Виходячи з вище зазначеного, об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Сторонами договору оренди земельної ділянки є орендодавець та орендар.


ОРЕНДОДАВЦЯМИ земельних ділянок:




що перебувають у спільній власності територіальних громад

Є

районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом

що перебувають у державній власності

Є

районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом

що перебувають у комунальній власності

Є

сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом

які перебувають у власності громадян та юридичних осіб

Є

громадяни та юридичні особи, або уповноважені ними особи




ОРЕНДАРЯМИ земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою:



громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави

сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом

районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом



ДОГОВІР ОРЕНДИ ЗЕМЛІ згідно зі статтею 13 Закону - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Отже, за юридичною природою договір оренди земельної ділянки є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України), тому, якщо земельне законодавство не передбачає спеціальних положень про оренду землі, можуть застосовуватися положення цивільного законодавства.

Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, відплатним, строковим та консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі).


  1. Порядок укладання договору оренди землі

Згідно із частиною четвертою статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтею 16 Закону передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Стосовно форми укладання договору оренди землі, слід зазначити, що відповідно до статті 14 Закону, договір оренди землі УКЛАДАЄТЬСЯ У ПИСЬМОВІЙ ФОРМІ і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Водночас, частиною другою статті 290 Господарського кодексу України визначено, що оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається.

З цього приводу є роз’яснення Державного комітету України по земельних ресурсах (лист від 06 квітня 2004 року № 14-17-7/2992), в якому зазначено , що спеціальним Законом, який регулює орендні відносини, є Закон «Про оренду землі», тому при вирішенні питання щодо необхідності нотаріального посвідчення договорів оренди землі слід керуватись статтею 14 вказаного Закону.

Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 (додається).

Відповідно до частини 5 Закону право оренди земельної ділянки підлягає ДЕРЖАВНІЙ РЕЄСТРАЦІЇ.

Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703 (в редакції від 01 січня 2013 року) «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для проведення державної реєстрації права оренди заявнику необхідно подати наступні документи:

заяву встановленої форми, яка визначена наказом Міністерства юстиції України від 17 квітня 2012 № 595/5 «Про впорядкування відносин, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;

документ, що посвідчує особу заявника (пред’являється), копія надається;

документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;

документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);

документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права оренди нерухомого майна;

витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документах, що підтверджують виникнення права оренди нерухомого майна, відсутні відомості про кадастровий номер земельної ділянки).

Слід зазначити, що у разі подання заяви заінтересованою особою особисто така особа, крім документа, що посвідчує її особу, подає копію реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб - платників податків (крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України).

Документами, що підтверджують виникнення права оренди нерухомого майна, є:

1) укладений в установленому законом порядку договір оренди (оренди з викупом) предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат;

2) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права оренди нерухомого майна. До таких рішень, зокрема, відносяться рішення про визнання правочину дійсним, про визнання права оренди тощо;

3) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди, умови якої передбачають виникнення права оренди у однієї зі сторін;



4) інші документи, що підтверджують виникнення права оренди.

  1. Істотні умови договору оренди землі

Істотні умови договору оренди договору оренди землі містяться у статті 15 Закону. Зверніть увагу на значний перелік істотних умов, що повинні бути обов’язково зазначені у такому договорі.http://t3.gstatic.com/images?q=tbn:and9gcqpfhb46aik3qjeuwnwrt_uqdkg0bxxu7l0kneg7hbjf7utfxaw

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним .


Відповідно до ст. 15 Закону, ІСТОТНИМИ УМОВАМИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ є:

об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки)




строк дії договору оренди


відповідальність сторін




орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату



умови повернення земельної ділянки орендодавцеві




умови і строки передачі земельної ділянки орендарю

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду

умови збереження стану об'єкта оренди


визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини

умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки





існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки



1) об’єкт оренди. У договорі слід конкретизувати об’єкт оренди, зазначити кадастровий номер, місце розташування, розмір земельної ділянки та вказати цільове призначення земельної ділянки. Об’єктом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у власності фізичної, юридичної особи, комунальній або державній власності.

2) строк дії договору. Строк дії договору визначається сторонами договору, але не може бути більшим за 50 років (стаття 19 Закону); Частина 4 статті 93 Земельного Кодексу України передбачає, що оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

3) орендна плата (статті 21-22 Закону). Вона фіксується в договорі з обов’язковим зазначенням її розміру, індексації, форми оплати, строків і порядку її сплати, а також відповідальності за її несплату.

Питання орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності регулює стаття 288 розділу ХІІІ Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 № 2755-VI (далі – ПК), відповідно до якої, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.

Також, розмір орендної плати не може перевищувати:

а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;

б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановляється ПК України;

в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Розмір орендної плати може перевищувати розміри зазначені вище, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

!!!Проте орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

!!! Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.



4) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю (стаття 17 Закону). Передача здійснюється шляхом підписання уповноваженими представниками сторін Акту прийому-передачі, який є невід’ємною частиною договору оренди.

5) існуюче обтяження щодо використання земельної ділянки.

Відповідно до статті 110 ЗК України, на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.

Стаття 111 ЗК України визначає обтяження прав на земельну ділянку, обмеження у використанні земель.

Так, обтяження прав на земельну ділянку встановлюється законом або актом уповноваженого на це органу державної влади, посадової особи, або договором шляхом встановлення заборони на користування та/або розпорядження, у тому числі шляхом її відчуження. Законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду можуть бути встановлені такі обмеження у використанні земель:

а) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

б) заборона на провадження окремих видів діяльності;

в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;

г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

ґ) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

д) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку. Обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у порядку, встановленому законом. Обмеження у використанні земель (крім обмежень, безпосередньо встановлених законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами) підлягають державній реєстрації в Державному земельному кадастрі у порядку, встановленому законом, і є чинними з моменту державної реєстрації.

Відомості про обмеження у використанні земель зазначаються у проектах землеустрою щодо відведення земельних ділянок, технічній документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки, кадастрових планах земельних ділянок, іншій документації із землеустрою. Відомості про такі обмеження вносяться до Державного земельного кадастру.

!!! Зверніть увагу, що види обмежень та обтяжень прав на землю визначені у Класифікаторі обмежень та обтяжень у використанні земель, затвердженому наказом Держкомзему України від 29 грудня 2008 року № 643.



6) використання земельної ділянки за цільовим призначенням - це використання земельної ділянки з дотриманням вимог, що ставляться відповідно до категорій земель, визначених главою 4 розділу II ЗК України.

7) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. Згідно зі статтею 12 Закону такий ризик несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди. Проте у випадку, якщо орендар або орендодавець допускають прострочку при передачі об’єкту оренди, ризик його випадкового знищення або пошкодження несе сторона, винна у такому простроченні.

8) відповідальність сторін (стаття 36 Закону).

У разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати:


  • зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків;

  • відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця;

  • дострокового розірвання договору.

Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов'язані з недоліками переданої в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Також необхідно враховувати, що згідно з частиною 4 статті 15 Закону невід'ємною частиною договору оренди землі є:


  • план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

  • кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

  • акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

  • акт приймання-передачі об'єкта оренди;

  • проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Крім цього, у випадку, коли договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору має додаватися угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

При передачі земельної ділянки в оренду з насадженнями, якщо орендодавець є власником насаджень, доцільно у договорі вичерпно зазначити юридично значимі характеристики насаджень.

1) детальний опис типу насадження (сад, виноградник, полезахисна смуга тощо);

2) рік закладення насадження та термін експлуатації (плодоношення);

3) перебування насаджень на балансі підприємства.

При передачі в оренду земельної ділянки з насадженнями, до договору також додаються:

- проект закладення насаджень;

- акт обстеження насаджень сторонами або третьою стороною.




  1. Права та обов’язки сторін договору


Права та обов'язки орендаря



Права та обов'язки орендодавця

Орендар земельної ділянки

МАЄ ПРАВО:

  • самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

  • за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

  • отримувати продукцію і доходи;

здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем

Орендар земельної ділянки

ЗОБОВЯЗАНИЙ:

  • приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

  • виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

  • дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

  • у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.





Орендодавець ЗОБОВЯЗАНИЙ:

  • передати в користування земельну ділянку у стані,

що відповідає умовам договору оренди;

- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

- відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

- попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.





Орендодавець МАЄ ПРАВО ВИМАГАТИ від орендаря:


  • використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

  • дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;

  • дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

  • своєчасного внесення орендної плати.



Слід зазначити, що відповідно до статті 28 Закону орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі.

Так, збитками вважаються:


  • фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

  • доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.

У разі дій орендаря, не передбачених договором оренди, що призвели до зміни стану земельної ділянки, витрати на їх здійснення орендодавцем не відшкодовуються.

У разі здійснення орендарем за письмовою згодою орендодавця поліпшення орендованої земельної ділянки за власний рахунок орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на її поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

Орендар вправі залишити за собою здійснені ним за власний рахунок вигоди від поліпшення орендованої земельної ділянки, якщо ці поліпшення можуть бути відокремлені без заподіяння шкоди земельній ділянці.

Одночасно, у разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків.

Збитки, завдані третім особам у зв'язку з використанням орендарем земельної ділянки, відшкодовуються орендарем на загальних підставах.

Розміри збитків визначаються сторонами договору оренди. У разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків спір вирішується в судовому порядку.




  1. Поновлення, зміна та припинення договору оренди земельної ділянки




    1. Поновлення договору оренди земельної ділянки

Відповідно до статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Окрім того, до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Слід зазначити, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.



    1. Зміна умов договору оренди земельної ділянки

Відповідно до статті 30 Закону, зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.


5.3. Припинення договору оренди земельної ділянки

Загальні підстави припинення договору оренди землі передбачені статтею 31 Закону.




Підстави припинення договору оренди землі


закінчення строку, на який його було укладено




ліквідації юридичної особи - орендаря

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря



припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства)




набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем



смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців чи одного з членів сім'ї орендаря, до яких перейшло право на оренду земельної ділянки, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Припинення договору шляхом його розірвання відбувається відповідно до статті 32 Закону: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 зазначеного Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Слід зазначити, що у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

Окрім того, у разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Одночасно зверніть увагу, що відповідно до статті 32 1 договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірваний у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об'єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності".

У разі прийняття рішення про використання для суспільних потреб лише частини земельної ділянки може бути заявлена вимога про виділення такої частини в окрему земельну ділянку та розірвання договору оренди.

Вимога про розірвання договору оренди, зазначена у частині другій статті 32 1, може бути пред'явлена органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, уповноваженими надавати земельні ділянки для суспільних потреб відповідно до статті 122 ЗК України, а також однією із сторін цього договору.

Розірвання договору оренди земельної ділянки в порядку, визначеному цією статтею, допускається у разі, якщо об'єкти, які передбачається розмістити на земельній ділянці, неможливо розмістити на іншій земельній ділянці або якщо розміщення таких об'єктів на інших земельних ділянках завдасть значних матеріальних збитків або спричинить негативні екологічні наслідки для відповідної територіальної громади, суспільства чи держави в цілому.

Слід зазначити, що розірвання договору оренди земельної ділянки у разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам збитків, спричинених цим, зокрема витрат, пов'язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.

У рішенні органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності, яка перебуває в оренді, для суспільних потреб зазначаються:

площа, місцезнаходження земельної ділянки або її частини, кадастровий номер земельної ділянки (за наявності);

договори оренди землі, що підлягають розірванню;

суспільні потреби, для задоволення яких здійснюється розірвання договорів оренди землі;

особа, якій після розірвання договору оренди передається земельна ділянка для задоволення суспільних потреб, з визначенням умов такої передачі.

!!! Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.


Використані джерела:

  1. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року № 435;

  2. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768;

  3. Господарський кодекс України від 16 січня 2003 року № 436;

  4. Податковий кодекс України від 2 грудня 2010 року № 2755;

  5. Закон України"Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV;

  6. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року № 1952;

  7. Постанова Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 «Про затвердження Типової форми договору оренди землі»;

  8. Постанова Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

  9. Лист Державного комітету України по земельних ресурсах від 06 квітня 2004 року № 14-17-7/2992 щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства;

  10. Наказ Держкомзему України від 29 грудня 2008 року №643 «Про Класифікатор обмежень та обтяжень у використанні земельних ділянок».

Додаток






ТИПОВИЙ
договір оренди землі


_______________________________________ "___" ____________ 20_ р.
                                (місце укладення) 

Орендодавець (уповноважена ним особа) _________________________


                                                                                  (прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи,
_____________________________________________, з одного боку, та
                           найменування юридичної особи)
орендар _____________________________________________________
                (прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи)
________________________________________, з другого, уклали цей

договір про нижченаведене:


Предмет договору


1. Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне
користування земельну ділянку ________________________________,
                                                                                               (цільове призначення)
яка знаходиться _____________________________________________
                                                                                (місцезнаходження) 

Об'єкт оренди


2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею _______________________________,
у тому числі _________________________________________________________________ (гектарів)
                                                              (площа та якісні характеристики земель, зокрема меліорованих,
_____________________________________________________________________________________
                                                                                за їх складом та видами угідь - рілля,
_____________________________________________________________________________________
                                                                    сіножаті, пасовища, багаторічні насадження тощо)
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
3. На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна
_____________________________________________________________________________________
                                           (перелік, характеристика і стан будинків, будівель, споруд та інших об'єктів)
_____________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
____________________________________________________, а також інші об'єкти інфраструктури
_____________________________________________________________________________________
                     (перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг,
_____________________________________________________________________________________
                                                       майданчиків з твердим покриттям, меліоративних систем тощо)
_____________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________ 

4. Земельна ділянка передається в оренду разом з ________________


                                                                                                                               (перелік,
___________________________________________________________
                    характеристика і стан будинків, будівель, споруд та інших об'єктів) 

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить


___________________ гривень.

6. Земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що


можуть перешкоджати її ефективному використанню _____________
___________________________________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________

7. Інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні


відносини __________________________________________________
___________________________________________________________
___________________________________________________________

Строк дії договору


8. Договір укладено на ____________________ років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за ____________ днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.


Орендна плата


9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі _________
                                                                                                                                        (розмір
_____________________________________________________________
орендної плати: грошової - у гривнях із зазначенням способів внесення за земельні ділянки
приватної власності, а за земельні ділянки державної або комунальної власності також і
з зазначенням відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки або розміру
земельного податку;
натуральної - перелік, кількість або частка
_____________________________________________________________
продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови,
                                                             порядок, строки поставки;
_____________________________________________________________
відробіткової - види, обсяги, строки і місце надання послуг; види. обсяги, строки і місце
                                                                     виконання робіт)
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

10. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності


здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації.
__________________________
          (непотрібне закреслити) 

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

11. Орендна плата вноситься у такі строки ________________________

12. Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

13. Розмір орендної плати переглядається _________________ у разі:
                                                                                                         (періодичність)
зміни умов господарювання, передбачених договором;

зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

в інших випадках, передбачених законом.

14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим
договором, справляється пеня у розмірі _______ несплаченої суми за
                                                                                        (відсотків)
кожний день прострочення.

Умови використання земельної ділянки


15. Земельна ділянка передається в оренду для ________________________
                                                                                                                        (мета використання)
________________________________________________________________

16. Цільове призначення земельної ділянки ___________________________


________________________________________________________________

17. Умови збереження стану об'єкта оренди __________________________


________________________________________________________________
________________________________________________________________

Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду


18. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється
без розроблення
(з розробленням) проекту її відведення.
    (непотрібне закреслити) 

Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: ________


________________________________________________________________

Організація розроблення проекту відведення земельної ділянки і витрати, пов'язані з цим, покладаються


на орендодавця (орендаря).
     (непотрібне закреслити) 

19. Інші умови передачі земельної ділянки в оренду ___________________


________________________________________________________________
________________________________________________________________

20. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у ______________


                                                                                                                                             (строк) 

після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.


Умови повернення земельної ділянки


21. Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.

22. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

23. Поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за письмовою згодою з орендодавцем землі,


підлягають (не підлягають)
(непотрібне закреслити)
відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін.

24. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором.

Збитками вважаються:

фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

25. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.


Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки


26. На орендовану земельну ділянку
встановлено (не встановлено)
(непотрібне закреслити)
обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб
________________________________________________________________
                               (підстави встановлення обмежень (обтяжень)
________________________________________________________________

27. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.


Інші права та обов'язки сторін*


28. Права орендодавця: ___________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

29. Обов'язки орендодавця: ________________________________________


________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

____________
Визначаються відповідно до Закону України "Про оренду землі".

30. Права орендаря: _______________________________________________


________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

31. Обов'язки орендаря: ___________________________________________


________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини


32. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе
орендар (орендодавець).
               (непотрібне закреслити) 

Страхування об'єкта оренди


33. Згідно з цим договором об'єкт оренди
підлягає (не підлягає)
         (непотрібне закреслити) 
страхуванню на весь період дії цього договору.

34. Страхування об'єкта оренди здійснює


орендар (орендодавець).
      (непотрібне закреслити) 

35. Сторони домовилися про те, що у разі невиконання свого обов'язку стороною, яка повинна згідно з цим договором застрахувати об'єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і вимагати відшкодування витрат на страхування.


Зміна умов договору і припинення його дії


36. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

37. Дія договору припиняється у разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

придбання орендарем земельної ділянки у власність;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

ліквідації юридичної особи-орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

38. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

взаємною згодою сторін;

рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

39. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку


допускається (не допускається).
              (непотрібне закреслити)

Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є __________


______________________________________________________________
______________________________________________________________
______________________________________________________________

40. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря


є (не є)
(непотрібне закреслити)
підставою для зміни умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду


переходить (не переходить)
            (непотрібне закреслити)
до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.

Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору


41. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

42. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.


Прикінцеві положення


43. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію


______________________________________________________________
               (назва органу державної реєстрації за місцем розташування земельної ділянки)
______________________________________________________________

Невід'ємними частинами договору є:

план або схема земельної ділянки;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.
_____________________________________________________________
                                              (інші документи, що додаються до договору)
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

Реквізити сторін


Орендодавець

______________________________________


(прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи, паспортні дані
______________________________________
(серія, номер, ким і коли виданий), найменування юридичної
_____________________________________
особи, що діє на підставі установчого документа (назва,
_____________________________________
ким і коли затверджений), відомості про державну
_____________________________________
реєстрацію та банківські реквізити)

Місце проживання фізичної особи, місцезнаходження юридичної особи


_____________________________________
(індекс, область,
_____________________________________
район, місто, село, вулиця, номер будинку та квартири)

Ідентифікаційний номер _______________


                      (фізичної особи)

Ідентифікаційний код _________________


          (юридичної особи) 

 

Орендар 

______________________________________


(прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи, паспортні дані
______________________________________
(серія, номер, ким і коли виданий), найменування юридичної
_____________________________________
особи, що діє на підставі установчого документа (назва,
_____________________________________
ким і коли затверджений), відомості про державну
_____________________________________
реєстрацію та банківські реквізити)

Місце проживання фізичної особи, місцезнаходження юридичної особи


_____________________________________
(індекс, область,
_____________________________________
район, місто, село, вулиця, номер будинку та квартири)

Ідентифікаційний номер _______________


                  (фізичної особи)

Ідентифікаційний код _________________


           (юридичної особи) 



Підписи сторін

Орендодавець

____________________________________

М. П. (за наявності печатки) 


 

Орендар

_____________________________________

М. П. (за наявності печатки) 

Договір зареєстрований у ________________________________________,


                   (назва органу державної реєстрації за місцем розташування земельної ділянки)
про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від "___" ____________ 20_ р.
за N ___________
М. П. ___________ ___________________________________________
                 (підпис)                      (ініціали та прізвище посадової особи, яка провела 
                                                                            державну реєстрацію) 



Поділіться з Вашими друзьями:


База даних захищена авторським правом ©divovo.in.ua 2017
звернутися до адміністрації

войти | регистрация
    Головна сторінка


загрузить материал