Цивільне право України. Договірні та недоговірні зобов'язання




Сторінка14/41
Дата конвертації29.12.2016
Розмір5.03 Kb.
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   41

Договір оренди житла з викупом.
Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі - вигодонабувачу.
За договорам оренди житла з викупам одна сторона-підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови
сплати орендних платежів у повному обсязі (викупу житла), житло переходить у власність орендаря.
До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей Sil, 813-820,
823, ч. 2 ст. 825, статей 826, 1232-1 ЦК України з урахуванням особливостей, встановлених законом. Укладення та припинення цього договору здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом. На сьогодні такий вид договору найму
(оренди) житла, крім ЦК України, регулюється Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. № 274 (далі у цьому параграфі - Порядок).
Істотними умовами договору оренди житла з викупом є:
1) найменування сторін;
2) характеристика житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;
3) строк, на який укладається договір;
4) розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
5) умови дострокового розірвання договору;
6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;
7) права та зобов'язання сторін;
8) відповідальність сторін;
9) інші умови, визначені законом.
Об'єктом оренди може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (п. 3
Порядку).
Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою- орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.
Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.
Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

Вимоги до форми цього договору закріплені у ст. 8 П ЦК України, п. 4 Порядку, відповідно до положень яких договір оренди житла з викупом укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації у порядку, визначеному законом.
Орендні платежі складаються з платежів на викуп житла та винагороди (доходу) орендодавця. При цьому вартість житла, визначена у договорі оренди, складається з платежів на викуп житла та початкового внеску орендаря. Винагорода (дохід)
орендодавця визначається як процентна ставка від платежів на викуп житла, розмір якої встановлюється у договорі оренди.
Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується актом, що є невід'ємною частиною договору.
Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла (п. 6 Порядку).
Відповідно до пунктів 9, 10 Порядку орендар зобов'язаний:
1) використовувати житло лише для проживання в ньому;
2) забезпечувати збереження житла, підгримувати його в належному стані;
3) сплачувати спожиті житлово-комунальні послуги;
4) дотримуватися Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572.
Перепланування та реконструкція житла здійснюється лише за згодою орендодавця та відповідно до законодавства.
У разі смерті орендаря всі права та обов'язки за договором оренди житла з викупом переходять до спадкоємця. Відмова спадкоємців від договору здійснюється у порядку, встановленому ст. 1273 ЦК України (п. 13 Порядку).
Договір оренди житла з викупом може бути розірваний відповідно до закону.
У разі розірвання договору оренди орендар та інші особи, які проживають разом з ним, підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення (п.
12 Порядку).
Щодо повернення коштів при розірванні договору оренди житла з викупом у п. 11
Порядку встановлено, що у випадку розірвання договору у судовому порядку повернення здійснюється відповідно до рішення суду, а при розірванні договору за згодою сторін - відповідно до умов договору.

Договір найму соціального житла.
За договором найму соціального житла одна сторона (наймодавець) надає другій стороні (наймачеві) соціальне житло для проживання у ньому за плату до моменту виникнення обставин, за яких наймач втрачає право на користування таким житлом.
Наймачами за договором найму соціального житла є виключно громадяни України, які:
- відповідно до законодавства визнані такими, що потребують соціального захисту і мають право на отримання соціального житла;
- були прийняті на соціальний квартирний облік згідно з вимогами, визначеними статтями 10-12 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення".
Предмет договору найму соціального житла включає дві складові:
1) соціальне житло, а саме: квартиру, садибний (одноквартирний) жилий будинок чи жиле приміщення в соціальному гуртожитку;
2) перелік житлово-комунальних послуг, які надаватимуться наймачу відповідно до цього договору.
Соціальне житло, як предмет такого договору, характеризується тим, що воно:
- може бути житлом всіх форм власності із житлового фонду соціального призначення, якщо інше не визначено законом;
- має використовуватися виключно за призначенням - для проживання громадян
України, які потребують соціального захисту;
- має відповідати вимогам, спеціально для нього встановленим;
- не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі.
Розмір плати за житло у житловому фонді соціального призначення встановлюється органом місцевого самоврядування для кожного наймача індивідуально. До неї
входять плата, що вноситься безпосередньо наймачем (вона не повинна перевищувати
20% сукупного доходу наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним), і державна допомога, що надається відповідно до закону.
Плата за житло складається з плати за:
1) найм житла;
2) утримання жилих будинків та прибудинкових територій;

3) комунальні послуги.
Підставою для укладення договору найму соціального житла є рішення про надання жилого приміщення.
Після укладення цього договору орган місцевого самоврядування, який надав соціальне житло, проводить щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, за попередній рік (з метою вирішення питання відповідності рівня доходу цих осіб вимогам, встановленим Законом України "Про житловий фонд соціального призначення", як умови для проживання за договором найму соціального житла).
Розірвання договору найму соціального житла може мати місце на вимогу наймача.
На вимогу наймодавця договір може бути розірваний виключно за рішенням суду. При цьому підстави для розірвання договору найму соціального житла та виселення з нього без надання іншого встановлюються законом (ч. 2 ст. 27 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення").

Глава 6. Договір позички
Поняття та характеристика договору позички.
У цивільних правовідносинах досить поширеним є договір позички. Найчастіше він застосовується у відносинах між фізичними особами, які безоплатно надають одна одній предмети побутового призначення в тимчасове користування.
Крім того, правовідносини з безоплатного користування речами є досить поширеними в бібліотечній справі (ст. 22 Закону України "Про бібліотеки і бібліотечну справу" від 27 січня 1995 р.), у майнових відносинах, що мають місце між державними та релігійними організаціями з приводу користування культовими будівлями і майном
(ст. 17 Закону України "Про свободу совісті та релігійні організації" від 23 квітня 1991 р.), у благодійній діяльності (ст. 5 Закону України "Про благодійну діяльність та благодійні організації" від 5 липня 2012 р.), інших випадках, визначених актами цивільного законодавства України.
Таким чином, як правило, в основі відносин позички лежать особисті відносини між сторонами або соціально значуща мета позичкодавця, що досягається шляхом здійснення благодійницької, просвітницької, гуманітарної та іншої діяльності. Метою
договору позички є набуття користувачем речі позичкодавця у строкове безоплатне користування.
Закон визначає договір позички як правочин, за яким одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (ст. 827 ЦК України).

Залежно від того, як (з моменту передачі речі чи досягнення згоди з усіх істотних умов) сторони визначили порядок укладення договору позички, він може бути реальним або консенсуальним.Реальним договір буде вважатися тоді, коли сторони домовляться, що він буде укладений з моменту передачі речі в користування. Реальний договір позички є одностороннім, оскільки, передаючи річ у користування, позичкодавець у подальшому має лише права, а користувач - лише обов'язки.
В іншому випадку договір позички може бути укладений з моменту досягнення згоди між сторонами за всіма його істотними умовами. Тоді договір позички буде вважатися консенсуальним. У разі, якщо договір позички є консенсуальним, він набуває ознак двостороннього договору. Позичкодавець при цьому зобов'язаний передати річ у користування, а користувач - повернути річ протягом визначеного терміну.
Отже, договір позички може бути реальним і одностороннім, консенсуальним і
двостороннім.Проте такий договір завжди є безвідплатним.
Сторонами в договорі позички виступають суб'єкти, які мають спеціальну назву: позичкодавець і користувач. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
Позичкодавець - це особа, яка передає або зобов'язується передати річ за умовами договору (безоплатно на певний строк). Передати річ у користування може власник цієї речі, оскільки він наділений правом розпорядження нею. Якщо особа не є власником речі, а здійснює управління нею, вона вправі виступати позичкодавцем лише за згодою власника. Отже, право передачі речі за договором позички має власник, а також інші особи, які мають на це спеціальні повноваження за законом або договором (наприклад, управитель за договором управління майном; комісіонер за договором комісії).
Враховуючи безоплатний характер договору, з метою запобігання зловживанням осіб, законом установлені деякі обмеження можливості надання майна в позичку юридичними особами. Так, юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ст. 829 ЦК
України).
За бажанням позичкодавця, отримувати в позичку ті чи інші речі можуть лише спеціальні суб'єкти. Наприклад, навчальний заклад має право надати право користуватися бібліотекою лише своїм співробітникам. Досить поширеними є відносини, коли підприємство надає на певний строк безоплатно приміщення для відпочинку (оздоровлення) лише своїм працівникам.
Користувач за договором позички - особа, яка приймає або зобов'язується прийняти річ для безоплатного користування протягом встановленого строку.
Предметом договору позички можуть бути речі, визначені індивідуальними ознаками, що є неспоживними та вільно обертаються у цивільному обігу.

Як правило, у позичку передаються речі, що не призначені для комерційного використання. До них належать речі побутового призначення, будівлі, інші капітальні споруди (їх окремі частини), транспортні засоби. За договором позички позичкодавець може передавати користувачеві не одну річ, а декілька, в тому числі різного призначення, хоча конкретною нормою закону таке положення не закріплено.
Важливо, щоб річ (майно), яка є предметом договору позички, можна було
ідентифікувати, оскільки користувач через певний строк зобов'язаний повернути її в такому самому стані, в якому річ була на момент її передання.
Строк договору позички визначається сторонами. Суб'єкти цих правовідносин вправі самостійно вирішувати, на який час передається річ (майно) користувачеві і коли вона буде повернута позичкодавцю.
Водночас сторони можуть укласти договір позички і без зазначення строку користування річчю. Відповідно до ст. 831 ЦК України, у разі, якщо сторони не встановили строку користування річчю, вінвизначається відповідно до мети користування нею. У разі якщо строк виконання користувачем його зобов'язання не зазначений у договорі, слід враховувати положення ч. 2 ст. 763 ЦК України, яка встановлює, що кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці.
Форма договору позички визначається як загальними правилами про форму правочину (ст. 205 ЦК України), так і спеціальною нормою (ст. 828 ЦК України). Вона залежить від того, хто виступає сторонами, та предмета договору і може бути усною,
письмовою, письмовою з нотаріальним посвідченням.
Якщо предметом позички є речі побутового призначення, а його сторонами - фізичні особи, договір позички може укладатися в усній формі. На вимогу будь-якої зі сторін договору він може бути укладений і в письмовій формі (простій або нотаріально посвідченій).
Договір позички між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особами укладається в письмовій формі (ч. 2 ст. 828 ЦК України). Письмовою також буде форма договору позички у разі укладення його фізичними особами щодо речей непобутового призначення.
Договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) також укладається в письмовій формі (ч. 1 ст. 793 ЦК України).
В окремих випадках, передбачених законом, форма договору позички залежить від строку користування об'єктом. Так, договір позички будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК України), До того ж право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі такого договору, підлягає державній реєстрації (ст. 794
ЦК України). Передання користувачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх
окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Письмова форма з нотаріальним посвідченням встановлена також для договору позички транспортного засобу (крім наземних самохідних транспортних засобів), в якому хоча б однією стороною є фізична особа (ч. 4 ст. 828 ЦК України).

Відмінність договору позички від інших подібних договорів.
Договір позички слід відрізняти від інших близьких до нього за змістом цивільно- правових договорів: дарування, зберігання, позики та найму (оренди).
Так, договір позички і договір дарування (ст. 717 ЦК України) мають спільну ознаку - безоплатність. Водночас між ними існує низка відмінностей. По-перше, річ, яка передається обдарованому (подарунок), надходить у його власність, тоді як у відносинах позички річ передається користувачеві в тимчасове користування і має бути повернута її власникові. По-друге, передачею речі обдарованому договірні відносини між сторонами припиняються, тоді як у договорі позички з моменту передачі речі вони, зазвичай, лише виникають.
Порівнюючи договір позички та договір зберігання (ст. 936 ЦК України), перш за все слід звернути увагу на те, що в обох випадках одна сторона (позичкодавець чи поклажодавець) передає другій стороні (користувачеві чи зберігачеві) певну річ, яка згодом підлягає поверненню. При цьому протягом усього періоду дії договору сторона, яка отримала річ (користувач або зберігач), повинна вживати заходів щодо її збереження. Водночас, якщо метою договору позички є набуття користувачем речі позичкодавця у строкове безоплатне користування, то метою договору зберігання є саме зберігання речі, у зв'язку з чим користування цією річчю зберігачем, як правило, не допускається.
Головною відмінною ознакою договору позички та договору зберігання є зв'язок
інтересів сторін договору. За договором позички передача речі здійснюється в
інтересах особи, яка отримує річ (користувача), а за договором зберігання передача речі забезпечує інтереси саме тієї сторони, яка передає річ (поклажодавця).
Суттєвими є відмінності між договором позички і зовнішньо схожим на нього договором позики (ст. 1046 ЦК України), а саме:
1) право власності на річ у разі надання її у позичку зберігається за її власником
(позичкодавцем), тоді як за договором позики річ переходить у власність позичальника;
2) предметом договору позички є річ, визначена індивідуальними ознаками, а предметом договору позики - річ, яка визначена родовими ознаками, та грошові кошти;

3) за договором позички, користувач зобов'язаний повернути ту саму річ, яку отримав у користування, а за договором позики повертається річ того ж роду та якості
(у випадку позики грошей - така ж сума грошових коштів);
4) договір позички може бути реальним або консенсуальним, тоді як договір позики може бути лише реальним;
5) до договору позички можуть застосовуватися норми, що регулюють найм
(оренду), а до договору позики застосування цих норм не допускається;
6) договір позички завжди є безвідплатним, а договір позики може бути як відплатним, так і безвідплатним.
Найбільш близьким до договору позички є договір найму (оренди) (ст. 759 ЦК
України). Невипадково законодавець зважає нате, що до договору позички застосовуються положення гл. 58 ЦК України. Найбільш істотною відмінністю договору позички від договору найму (оренди) є саме його безоплатний характер, тоді як оплатність у відносинах найму (оренди) є істотною умовою цього договору.
Практика засвідчує також відмінність сфер застосування цих договорів. Оренда більш характерна для відносин, пов'язаних з підприємницькою діяльністю.
Права та обов'язки сторін за договором позички.
Визначаючи права та обов'язки сторін при укладенні договору позички, слід враховувати, по-перше, поширення на цей вид правовідносин норм гл. 58 ЦК України; по-друге, залежність прав та обов'язків позичкодавця від правової конструкції договору
(є він реальним чи консенсуальним), оскільки у консенсуальному договорі позички, наприклад, першим виникає обов'язок позичкодавця передати річ користувачу.
У будь-якому договорі позички (реальному чи консенсуальному) позичкодавець мас
обов'язки,передбачені нормами гл. 58 ЦК України "Найм (оренда)". Отже, він зобов'язаний:
1) передати річ у стані та комплекті, обумовленому договором;
2) повідомити користувача про всі недоліки речі, що передається за договором позички в безоплатне користування, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна користувача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;
3) попередити користувача про всі права третіх осіб на річ, що йому передається;
4) робити за власний рахунок капітальний ремонт речі, переданої у позичку.
Водночас незалежно від правової конструкції договору, відповідно до ст. 832 ЦК
України,позичкодавець має право на відчуження речі, яка передана ним у користування. При цьому до нового власника переходять усі права за договором позички, який був укладений раніше, а його права щодо речі обтяжуються правами
користувача. До того ж новий власник не вправі вимагати дострокового припинення договору позички та повернення речі до встановленого строку. Згідно з цією нормою користувач не має переважного права перед іншими особами на купівлю речі, переданої йому в користування.
Крім того, відповідно до ст. 836 ЦК України, позичкодавець має також
право вимагати примусового повернення речі та відшкодування завданих у зв'язку з цим збитків, якщо після припинення договору користувач не повертає річ.
Користувач, за договором позички, зобов'язаний дотримуватися вимог, встановлених ст. 833 ЦК України:
1) нести звичайні витрати щодо підтримання належного стану речі, переданої йому в користування;
2) користуватися річчю за її призначенням або відповідно до мети, визначеної в договорі;
3) користуватися річчю особисто, якщо інше не встановлено договором;
4) повернути річ після закінчення строку договору в такому самому стані, в якому вона була на момент її передання.
Відповідно до ст. 834 ЦК України, користувач має право повернути річ, передану йому в користування, у будь-який час до спливу строку договору.
Крім спеціальних прав та обов'язків, користувачеві належать також інші права та обов'язки, характерні наймачу за договором найму (оренди). Так, користувач має право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у позичку (ст. 775 ЦК України); він зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч. І ст. 779 ЦК України) тощо.
Відповідальність сторін за договором позички.
Як і за договором найму (оренди), за договором позички шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у позичку, відшкодовується користувачем на загальних підставах.
Але за завдану шкоду може нести відповідальність і позичкодавець. Це правило встановлено ст. 780 ЦК України. Позичкодавець буде нести відповідальність за шкоду, завдану у зв'язку з користуванням річчю, у випадку, коли буде встановлено, що шкода настала внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких користувач не був попереджений позичкодавцем і про які він не знав і не міг знати.
Змінити це положення сторони не вправі, оскільки умова договору позички про звільнення позичкодавця від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких користувач не був попереджений позичкодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Розірвання та припинення договору позички.
Законодавець розрізняє поняття розірвання договору позички (ст. 834 ЦК України) і припинення договору позички (ст. 835 ЦК України).
Припинення договору позички можливе як за наявності загальних підстав, наприклад, у зв'язку з його виконанням, проведеним належним чином (ст. 599 ЦК
України) або у разі неможливості його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна зі сторін не відповідає (ст. 607 ЦК України), так і на підставах, передбачених безпосередньо гл. 60 ЦК України (спеціальних підставах). Тому договір позички припиняється також у разі смерті фізичної особи або ліквідації юридичної особи, якій річ було передано в користування, якщо інше не встановлено договором.
Передбачені законом випадки

Поділіться з Вашими друзьями:
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   41


База даних захищена авторським правом ©divovo.in.ua 2017
звернутися до адміністрації

войти | регистрация
    Головна сторінка


загрузить материал