Цивільне право України. Договірні та недоговірні зобов'язання



Pdf просмотр
Сторінка13/41
Дата конвертації29.12.2016
Розмір5.03 Kb.
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   ...   41
Уразі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб. У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України).
Наймачем за договором найму житла, що є об'єктом права державної або
комунальної власності,відповідно до ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР є громадянин, на ім'я якого виданий ордер, що є адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого видано ордер, та членам його сім'ї у користування жиле приміщення, вказане в ньому1. Ордер повинен точно відповідати передбаченим законом вимогам і бути встановленого зразку.

Видачі ордеру передує перебування громадянина на обліку потребуючих поліпшення житлових умов і надання йому жилого приміщення (гл. 1 розділу З ЖК
УРСР, Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання
їм жилих приміщень в Українській PCP, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР
і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 (далі - Правила)). Потрібно також зауважити, що згідно ч. 1 ст. 58 ЖК УРСР ордер є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення, однак користування ним повинно здійснюватися тільки відповідно до укладеного на підставі ордера договору найму (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).
Крім наймодавця і наймача, ЦК України передбачає наявність таких суб'єктів правовідносин за договором найму (оренди) житла, як "особи, які постійно
проживають разом з наймачем", не встановлюючи їх обов'язкової належності до членів сім'ї наймача. ЖК УРСР вживає термін "члени сім'ї наймача", що значно звужує коло осіб, які можуть постійно проживати у жилому приміщенні разом з наймачем.
Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть постійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов договору.
Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. У разі виникнення спору про порядок і умови користування цим житлом між вказаними особами, він вирішується в судовому порядку (ч. 4 ст. 816 ЦК України).
Предметом договору найму (оренди) житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ст. 812 ЦК України).
Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК України).
Частина квартири (одноквартирного будинку) - жила кімната (кімнати) у квартирі
(одноквартирному будинку), придатна для постійного проживання самотньої особи чи сім'ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного будинку)1.
Кімнатою є житлове приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у квартирі, житловому будинку, яке має вихід у місця загального користування і в якому згідно з діючими санітарними нормами можливе обладнання спальних місць (ст. 22 законопроекту)2.
Відповідно до ч. 3 ст. 825 ЦК України предметом договору найму (оренди) житла може виступати ічастина кімнати. Однак в такому випадку слід враховувати вимогу законодавця про придатність помешкання для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст.
812 ЦК України).
Житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для
постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Будівля стає житловим будинком з моменту, коли будівництво її завершене, вона прийнята в експлуатацію приймальною комісією і зареєстрована у встановленому порядку саме як житловий будинок1.
Крім того, предметом договору найму (оренди) житла може бути і садиба. Вона є порівняно новим об'єктом права власності, тому її слід охарактеризувати більш докладно. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними
і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК України).
Отже, садиба, по суті, - це "збірний", багатокомпонентний об'єкт, основу якого становить житловий будинок. Щодо інших об'єктів, розташованих на земельній ділянці садиби (господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні насадження тощо), то вони можуть бути включені до предмета аналізованого договору, не передаватися у найм (оренду) взагалі чи виступати предметом окремого цивільно-правового договору. При цьому доцільність включення чи невключения цих об'єктів до предмета договору найму (оренди) житла залежить передусім від того, наскільки вони є необхідними для забезпечення можливості використання житлового будинку для постійного проживання.
Таким чином, житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями
будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.
Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром
її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них належать: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).
На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські
будівлі (сараї (хліви), гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції, сміттєзбірники тощо) та господарські
споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) (п. 2.2
Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р.№ 127).
Потрібно також зауважити, що кожне житло включає підсобні приміщення і може мати свої допоміжні приміщення.
Підсобні приміщення - це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудованих комірчин чи шаф1. Вони не можуть бути предметом окремого договору найму (оренди).

Допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення
(ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Предметом договору найму (оренди) житла допоміжні приміщення виступати не можуть, однак їх можна передавати в найм (оренду) з дотриманням встановлених законом вимог.
Визначення понять окремих видів житлової нерухомості наводяться і у податковому законодавстві (ст. 14.1.129 Податкового кодексу України).
У ЦК України (ч. 2 ст. 812) встановлено єдину вимогу до предмета договору найму
(оренди) житла:помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
Слід також враховувати, що предмет договору найму (оренди) житла повинен використовуватися тільки за цільовим призначенням - для проживання у ньому (ч. 1 ст.
815 ЦК України).
До предмета договору найму житла, що є об'єктом права державної або
комунальної власності,висуваються більш жорсткі вимоги, зокрема щодо його розміру, виду, відповідності встановленим вимогам з характеристик житла, умов заселення.
Так, згідно зі ст. 63 ЖК УРСР предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, може бути лише окрема квартира або інше
ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.
Не може виступати самостійним предметом цього договору жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу (ст. 47 ЖК УРСР)1.
Крім того, жиле приміщення, яке є предметом договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, має бути благоустроєним стосовно умов цього населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам.
При наданні жилих приміщень не допускається заселення:
- однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя;
- квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами, за винятком випадку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК УРСР.
Особам похилого віку, а за висновком ліку вально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами (ст. 50 ЖК УРСР).

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.
Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця.
Якщо інше не встановлено договором або законом, сторони не можуть змінити в односторонньому порядку розмір плати за користування житлом.
Договір найму (оренди) житла укладається на строк, установлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вважається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821
ЦК України).
Якщо наймодавець не пізніш ніж за три місяці до спливу строку договору найму
(оренди) житла не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач, у свою чергу, не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України).
Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, є безстроковим.
Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України).
Так само у письмовій формі укладається і договір найму житла, що є об'єктом права
державної або комунальної власності (ст. 61 ЖК УРСР).
При цьому особливі вимоги встановлені законодавцем до форми договору оренди житла з викупом, але вони будуть розглянуті нижче.
Однак при укладенні договору найму (оренди) житла необхідно врахувати те, що відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 1 липня 2004 р. У ст. 4 указаного Закону закріплено невичерпний перелік речових прав, які підлягають обов'язковій державній реєстрації
(у тому числі і право користування нерухомим майном). А в ст. 5 цього ж Закону серед об'єктів нерухомого майна, права стосовно яких підлягають державній реєстрації, зазначено житлові будинки, будівлі, квартири, житлові приміщення.
Незважаючи на зазначене, Міністерство юстиції України вважає, що норми Закону
України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" щодо обов'язковості державної реєстрації такого речового права, як користування
(найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами, не поширюються на правовідносини, що виникають з договорів найму
(оренди) житла.


Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди) житла.
Наймодавець зобов'язаний:
1) передати наймачеві житло для проживання в ньому за плату на певний строк (ч. 1 ст. 810 ЦК України);
2) здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України);
3) отримати згоду наймача на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч. 3 ст. 819 ЦК України);
4) попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (ч. 1 ст. 822 ЦК України);
5) не пізніше ніж за два місяці попередити наймача про розірвання договору у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї (ч. 3 ст. 825 ЦК України).
Наймодавець має право:
1) пред'явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасових мешканців (ч. 3 ст.
818 ЦК України);
2) у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК України);
3) вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попередження, плату за користування житлом за три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму
(оренди) житла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК України);
4) вимагати розірвання договору найму (оренди) житла (ч. 2-4 ст. 825 ЦК України);
5) попередити наймача про необхідність усунення порушень, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК України).
Наймач зобов'язаний:
1) використовувати житло лише для проживання в ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України);
2) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст.
815 ЦК України);
3) не проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч.
2 ст. 815 ЦК України);

4) своєчасно вносити плату за житло (ч. 3 ст. 815 ЦК України);
5) самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. 3 ст. 815 ЦК України);
6) вказати у договорі найму (оренди) житла осіб, які будуть постійно з ним проживати (ч. 1 ст. 816 ЦК України);
7) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України).
Наймач мас право:
1) на користування житлом відповідно до його призначення та умов договору;
2) користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо договір найму укладено щодо житла в багатоквартирному житловому будинку (ч. 3 ст. 812 ЦК України);
3) визначати за домовленістю з особами, які постійно проживають разом з ним, порядок користування житлом (ч. 4 ст. 816 ЦК України);
4) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817 ЦК України);
5) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні
іншої особи
(осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ст. 818 ЦК України);
6) укласти за згодою наймодавця договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України).
Предметом цього договору може бути частина або все найняте наймачем помешкання.
При цьому піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.
Договір піднайму житла є відплатним. Строк цього договору не може перевищувати строку договору найму (оренди) житла. Однак у разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припиняється і договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк; 7) відмовитися від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК України). Крім того, законодавець встановлює переважні права наймача: 1 ) на укладення договору на новий строк у разі спливу строку договору найму (оренди) житла. При цьому, якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою
укласти з ним договір на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України); 2) на придбання житла, яке було предметом договору найму (оренди), у разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК
України). Договором найму (оренди) житла можуть бути встановлені й інші права та обов'язки сторін.
Права та обов'язки сторін за договором найму житла, що є об'єктом права
державної або комунальної власності, визначаються в першу чергу ЖК УРСР і мають свою специфіку. Можна, наприклад, виділити особливі права наймача, які притаманні цим договірним відносинам, а саме:
1) на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності (ст. 71 ЖКУРСР);
2) на бронювання жилого приміщення (ст. 73-77 ЖК УРСР, Правила бронювання жилих приміщень в Українській PCP, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від
9 вересня 1985 р. № 342);
3) на обмін жилого приміщення (ст. 79-89 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в Українській PCP, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР 31 січня
1986 р. № 31);
4) на надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного (ст. 90
ЖК УРСР).
Крім того, наймачі мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду (ч. 3 ст. 9, ч. 3 ст. 48 ЖК УРСР).
Деякі інші відмінності договору найму (оренди) житла і договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, щодо прав та обов'язків їх сторін, зазначені у наведеній нижче таблиці.
Права
та
обов'язки сторін
Договір найму (оренди)
житла
Договір найму житла, що є
об'єктом права державної або
комунальної власності
Щодоздійснення
капітального
ремонту
Зобов'язаний здійснювати наймодавець, лише якщо
інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК
України)
В будь-якому разі зобов'язаний здійснювати наймодавець (ч. 2 ст.
176 ЖК УРСР)
Щодо
здійснення
поточного ремонту
Зобов'язаний здійснювати наймач, тільки якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819ЦК України)
Крім випадків, установлених ч.
3 ст. 177 ЖК УРСР, зобов'язаний здійснювати наймач (ч. 2 ст. 177
ЖК УРСР)
Щодо
внесення
квартирної плати і
оплати комунальних
платежів
Плату за житло, яка встановлюється за домовленістю між сторонами, має своєчасно
Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату, розмір якої встановлюється
Кабінетом
вносити наймач.
3а комунальні послуги він зобов'язаний самостійно сплачувати, лише коли інше не встановлено договором (ч.
3 ст. 815 ЦК України)
Міністрів України, та плату за комунальні послуги (ст. 66-68 ЖК
УРСР). Крім того, законодавець надає пільги по квартирній платі та платі за комунальні послуги
(ст. 69 ЖК УРСР), а також право безоплатного користування жилим приміщенням з опаленням
і освітленням окремим категоріям громадян
(ст. 70 ЖК УРСР)

Припинення договору найму (оренди) житла, його правові наслідки.
Оскільки договір найму (оренди) житла є строковим, то, відповідно, найбільш поширеною підставою його припинення є закінчення строку, на який він був укладений, якщо сторони вирішили не продовжувати дії договору (ст. 821 ЦК України).
Також потрібно мати на увазі, що договір вважається укладеним на таких самих умовах
і на такий самий строк у разі, коли наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання (ч. 1 ст. 822 ЦК України).
Згідно зі ст. 825 ЦК України може мати місце і дострокове розірвання договору найму
(оренди) житла на вимогу однієї зі сторін.
Так, наймач має право відмовитися від цього договору:
1) у будь-який час за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці;
2) якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.
Договір найму (оренди) житла може бути розірваний на вимогу наймодавця за рішенням
суду у разі:
1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому найм і - понад два рази;
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. При цьому за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.
Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму (оренди) житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

На вимогу наймодавця договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний:
1) у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Про це наймодавець повинен попередити наймача не пізніше ніж за два місяці;
2) якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення порушень, зробленого наймодавцем, продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів.
Законодавством не встановлено форми, у якій наймодавець має зробити відповідне попередження. Вбачається, що наймача доцільно попереджати у письмовій формі
(наприклад, шляхом надіслання рекомендованого листа з повідомленням про вручення). У такому разі буде наявне підтвердження дотримання наймодавцем вимог ч. 4 ст. 825 ЦК України.
Правовими наслідками розірвання договору найму (оренди) житла, згідно зі ст. 826
ЦК України, є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Питання про виселення при розірванні договору найму житла, що є об'єктом державної або
комунальної власності, урегульовується по-іншому. Виселення в такому випадку допускається лише з підстав, установлених законом. Згідно зі статтями 109-117 ЖК
УРСР воно може проводитися:
1) із наданням іншого жилого приміщення і, відповідно, укладенням нового договору найму житла. Припинення договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, при цьому пов'язане із об'єктивними обставинами (наприклад, будинок, у якому знаходиться наймане жиле приміщення, підлягає знесенню чи загрожує обвалом; громадянина, який проживає спільно з дітьми, позбавили стосовно них батьківських прав); 2) без надання іншого жилого приміщення. Розірвання договору найму житла, що є об'єктом державної або комунальної власності, у цьому разі пов'язане із порушенням встановлених законодавством вимог (систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, використання його не за призначенням; визнання ордера недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які його одержали; самоправне зайняття жилого приміщення тощо).


Поділіться з Вашими друзьями:
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   ...   41


База даних захищена авторським правом ©divovo.in.ua 2017
звернутися до адміністрації

войти | регистрация
    Головна сторінка


загрузить материал